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価格上昇率をある程度見て評価される傾向もあるから、このような時も、若干、自己資金比率が低くとも、金融機関から借り入れができてしまうこともある。
先に述べた通り資金計画をしっかり行い、リスクへツジも十分とり、かつ、物件的によいものであれば、不動産投資はリスクが低いものとなる。
私のように、もともと親から受け継いだ財産はなく、自らの知恵だけで不動産投資を行う場合、もともとさほどのお金もないのだから、銀行がお金を出しやすい時期に動くしかない。
そういう意味では、不動産価格が安定している時よりも、価格変動が激しい時に動いたほうが、より良い不動産投資が行えるのである。
いま新卒の22歳くらいの人たちが、 2010年頃には不動産を買い終わる。
また、人口の推移からみて、いま5歳の人が35歳になって不動産をもつ時代には、需要はかなり低い。
このようなことを把握するために人口の動きは常にみておくことが必要である。
2010年頃までがある程度の勝負ができる時期かもしれない。
(2)ワンルームマンションの場合事業用(賃貸用)不動産を持つことは、貸家業でありプロである。
ワンルームマンション1室であろうと、プロはプロであるのだから哲学をもって取り組むべきである。
ワンルームマンションの場合、今の経済価格で建築費用はエレベーターをつけると施工床面積で坪当たり80万賃貸住宅の入居者の高級化傾向はますます強くなっている円程度はかかるから専有面積18m2 (5.5坪)の有効面積なら、つくるのに1部屋当たり500万円程度である。
そこで、ワンルームマンションを建てて採算が合うような土地を仕入れて、新築の建物を建てようとすれば1部屋当たり1200-1500万円くらいで売らなければ採算は合わないはずである。
したがって、最近は、新築のワンルームマンションをつくったところで、あまり売れ行きは良くないから、供給の数は以前と比べてだいぶ減った。
ところが、今は、バブル期に節税のために購入した高額所得者の人たちや、無理な資金繰りでおかしくなってしまった人たちがワンルームマンションを売りに出しており、これらが結構買いやすい価格まで下落している。
以前は、ワンルームマンションといえども不動産に違いはないから、土地と建物を買った金額の借り入れを起こして、賃料がこの借り入れに対する支払い利息を下回った場合、その他の所得から損益通算、つまり不動産所得以外の所得からこの分を控除することができた。
したがって都心部のワンルームマンションから始まったブームは、地方にまで発展した。
しかしその後の税制改正で、土地の購入資金分にはこの損益通算が認められなくなった。
今は建物の分しか認められないから、前ほどの節税にはならない。
まして全体的に本業の景気もあまりよくないのだから、節税の必要がない。
そこで、自ら、あるいは金融機関にせっつかれて投げ売りの状態となり、最近では600万-1000万円も出せば相当よいものが買える。
ただし、先にも述べたが金融機関はこれらの融資に対して消極的であるから、買える人も少なく、さらに価格は下落している。
これは、ひとつのチャンスである。
こんな程度の金額であれば、わざわざ銀行から借りることもない。
先に書いた通り、 800万円のワンルームマンションで諸経費が100万円であれば、友人同士で3分の1、 1人300万円ずつ出し合えば現金で買うことができる。
仮に家賃が6万8000円で、管理料が8000円とすれば、-人当たりの手取り金額が2万円、利回り8% (2万円×12カ月÷300万円)である。
なおかつ年間24万円の家賃収入であるからはとんど税金なんてかからない。
家賃の回収等が面倒であれば、賃貸管理の会社に委託して集金してもらえば、何ら煩わしいこともない。
現金で買って複利で運用する。
リスクはないし、女性の方にもお勧めである。
だいたい、金融機関に預けると1年間で何%という計算だが、家賃の良いところは毎月入ってくることだ。
これを郵便局の定額貯金等に積み立てておき、ある程度の金額ができたら、こんどはその分で養老保険の一時払いにあてて運用してもよい。
年間3口ずつ買っていけば、10年後からは毎年300万円の満期になる。
これらを使ってまたひとつ買い足して老後に備えてもいいし、毎年その金利分と家賃で海外旅行も楽しめる。
また、その物件を処分したい時には、友人同士で売買したって構わない。
ワンルームマンションの場合、投資資金は少なくリスクも低いから、試しにやってみるだけでも、価値はある。
物件選定には、やはりコンサルタントを入れて相談したほうが確実であるが、友達同士でわいわい見て歩いて決めるのも楽しい。
目安としては、駅から徒歩10分以内で近くに商業地域、工業地域、大学などがあり、 17-20rri以上の広さのものがお勧めである。
また、ワンルームマンションの場合は、コンビニエンスストアなどが近くにあり、逆に嫌悪される施設がないことも重要である。
性別を問わず、居住に向き自分が住みたいような場所を選択すれば、全体的に需要が落ち込んだ時にも入居者は確保できる。
(3)ファミリータイプのマンションファミリータイプのマンションは、規模の大きなマンションが狙い目である。
大規模マンションは管理が行き届いており、生活施設等も充実しているから住むにしても住みやすいし、売る場合も売りやすい。
そして買う場合は、時期を選べば案外安く買える可能性があるので、あまり急いでいない人は時期を見計らってタイミング良く購入するのもよい。
大規模マンションの場合は、下がる時には一気に下がることがあるからである。
例えば、大規模マンションの近くに新築の一戸建分譲住宅が売り出されると、そのマンションから一戸建てに買い替える人が集中する。
この場合、その分譲一戸建住宅の契約を成就するために、我先に売却しようとするからマンションの価格が競って下がる。
横浜市周辺でも、 83mzのマンションがバブルの当時には5200万円くらいだったものが3700万円に下がり、さらにここ最近2000万円までに下がったものがあった。
最近2200万円くらいまで戻しているが、結構買い時なので、友人や親しい人には勧めている。
マンションの場合、古い建物でも昭和51-52年のものは集中給湯になっており、ちゃんと給湯用の配管がなされているから、リフォームによって、新しい機種を入れ替えてしまえば設備に支障はない。
また、昭和56-57年頃のマンションであれば、耐震設計になっている物が増えてきているから、地震が気になる人は、その辺をよく調べて購入すれば、別に新築にこだわる必要はないのである。
むしろ、ここまで中古マンション価格が下がったのであれば、土地を購入したつもりになって、室内木部を解体し、自分に合った間取りに作り直してしまえばよいのではないか。
また、最近、問題になっている「シックハウス症候群」の場合などの原因の一部といわれている新建材と、コンクリートの蒸発水分の室内空気汚染に関していえば中古マンションのほうが安全だともいえる。
また、マンションを買う時に重要なことは、管理に注目する。
よく管理費が高いマンションを敬遠する人がいるが、むしろ管理費は高くても、それなりの管理がされているほうが住みやすいし、修繕積立金が計画的に積み立てられているようであれば、それなりに資産価値を維持できる。
その辺を加味して、検討すれば比較的良いものが買えるはずである。
(4)物件価格の査定方法私はおおむね、次の3つの計算方法から価格の査定を行い、それに見合うものがあれば、それから投資分析を正式に入れて見るようにしている。

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